Chine : le marché immobilier sous tension permanente

Le marché immobilier chinois, longtemps pilier de la croissance nationale et symbole de l’ascension économique du pays, traverse en 2025 une crise profonde et durable. Après l’éclatement de la bulle immobilière en 2021-2022, les faillites de promoteurs géants comme Evergrande et Country Garden, et la multiplication des chantiers à l’arrêt, la situation reste tendue. Quels sont les enjeux pour la Chine, ses citoyens et l’économie mondiale ? Analyse d’un secteur sous haute pression.

Un secteur clé en crise structurelle

L’immobilier représente près de 25 % du PIB chinois, et plus de 60 % de la richesse des ménages est investie dans la pierre. Depuis deux décennies, la croissance urbaine effrénée a alimenté une spéculation massive, avec des prix multipliés par dix dans certaines métropoles. Mais depuis trois ans, le retournement est brutal :

Chute des ventes : les transactions immobilières ont reculé de 18 % en 2024, et la tendance se poursuit en 2025.

Baisse des prix : dans les villes moyennes, les prix ont chuté de 15 à 25 % depuis 2022. À Pékin et Shanghai, la correction est plus modérée, mais la confiance est ébranlée.

Multiplication des défauts de paiement : des centaines de promoteurs sont en situation de défaut ou de restructuration, incapables de livrer les logements vendus sur plan.

Les causes profondes de la crise

Plusieurs facteurs expliquent l’ampleur de la crise :

Surchauffe et surendettement : la politique des « trois lignes rouges » imposée par Pékin en 2020 a brusquement coupé l’accès au crédit aux promoteurs les plus endettés, précipitant des faillites en chaîne.

Saturation urbaine : dans de nombreuses villes, l’offre excède largement la demande, avec des millions de logements invendus ou inachevés.

Vieillissement démographique : le ralentissement de la croissance de la population réduit la demande potentielle, tandis que la jeunesse chinoise hésite à s’endetter pour acheter.

Perte de confiance : les scandales à répétition (livraisons non assurées, malfaçons, corruption) ont miné la confiance des acheteurs et des investisseurs.

Les conséquences économiques et sociales

La crise immobilière a des répercussions majeures :

Ralentissement de la croissance : la construction et l’immobilier tirent vers le bas l’ensemble de l’économie chinoise, avec un effet domino sur l’emploi, la consommation et l’investissement.

Risque bancaire : les banques sont exposées à des créances douteuses massives, ce qui fragilise la stabilité financière du pays.

Tensions sociales : des millions de familles attendent la livraison de logements payés d’avance, des manifestations éclatent régulièrement devant les sièges des promoteurs et des autorités locales.

Effet de contagion mondial : la baisse de la demande chinoise en acier, ciment, cuivre et autres matériaux pèse sur les exportateurs mondiaux, notamment en Australie, au Brésil et en Afrique.

Les réponses du gouvernement chinois

Face à la crise, Pékin a adopté une stratégie en trois volets :

Assouplissement monétaire : la Banque populaire de Chine a réduit ses taux directeurs et facilité l’accès au crédit pour les acheteurs et les promoteurs jugés « sains ».

Soutien ciblé : les grandes villes bénéficient de plans de soutien à l’achat (subventions, baisse des taxes, facilitation du crédit hypothécaire).

Restructuration du secteur : l’État encourage les fusions, rachats et nationalisations partielles pour éviter un effondrement systémique.

Les limites de la relance

Malgré ces mesures, la reprise reste fragile :

La confiance des ménages est durablement ébranlée, et beaucoup préfèrent attendre ou louer plutôt qu’acheter.

La surcapacité reste massive : on estime à plus de 50 millions le nombre de logements vacants ou inachevés dans le pays.

L’investissement étranger se détourne du secteur immobilier chinois, préférant des marchés plus stables et transparents.

Les perspectives pour 2025-2026

La plupart des analystes anticipent une stabilisation progressive, mais sans retour à la croissance effrénée du passé. Le marché devrait se concentrer sur les grandes métropoles, avec une correction durable dans les villes secondaires et les zones rurales. La priorité sera donnée à la qualité, à la transparence et à la protection des acheteurs.

Un enjeu politique et sociétal majeur

La gestion de la crise immobilière est un test pour la crédibilité du Parti communiste chinois, qui a fait de la « stabilité sociale » sa priorité absolue. Pékin doit arbitrer entre soutien à la croissance, lutte contre la spéculation et protection des ménages. La capacité à éviter une crise systémique sera déterminante pour l’avenir du pays.

Conclusion : un marché à réinventer

Le marché immobilier chinois entre dans une nouvelle ère, marquée par la prudence, la régulation et la recherche d’un modèle plus durable. Les investisseurs, les ménages et les partenaires internationaux doivent s’adapter à cette nouvelle donne, qui façonnera l’économie mondiale pour la décennie à venir.